La tasación del piso para pedir una hipoteca.

Uno de los pasos a la hora de comprar una vivienda por la que hay que pedir una hipoteca, es realizar una tasación de la casa. Este paso es un requisito obligatorio y puede afectar muy notoriamente a la hora de pedir y negociar el préstamo hipotecario.

¿Qué es una tasación? En general, una tasación es una valoración de un objeto, en este caso nos referimos a las viviendas, o sea, estamos en el mundo de las tasaciones inmobiliarias. La tasación da, con un número dinerario, el valor que tiene un inmueble específico teniendo como referencia la oferta y la demanda que exista en ese momento.

Debido a que las tasaciones inmobiliarias son un requisito, debe seguir unas normas estipuladas y tienen efectos jurídicos. El cumplimiento de estas normas establecerá un valor de inmueble válido. Dichas decisiones y valoraciones son realizadas por sociedades de tasación que deben estar homologadas y están supervisadas continuamente por las autoridades del Banco de España. Dichas sociedades están formadas por arquitectos o arquitectos técnicos con conocimientos específicos en la tasación de bienes inmuebles.

Normalmente, el valor de tasación es el valor de mercado, a no ser que el inmueble tenga algún tipo de restricción por protección oficial. Si se encuentra en ese caso, la tasación será  el máximo legal.

Qué es el valor de mercado y cómo se calcula.

El valor del mercado es el valor que se espera recibir por un inmueble en situaciones normales a la fecha indicada. Se supone que tanto el comprador como el vendedor de dicha transacción actúan de manera libre.

Existen distintos métodos para calcular el valor del mercado, tanto de los bienes inmuebles como de cualquier otro:

  • Método de comparación. Es el más utilizado y como su propio nombre indica se trata de comparar el bien con otros que presenten unas características similares y que conozcamos ya su valor. Para utilizar este método son necesarios 6 inmuebles con los que poder comparar a los que se asignará un coeficiente según sean o no similares al que se quiere tasar. Después de realizar estas operaciones se obtiene un precio por metro cuadrado del inmueble a tasar.
  • Método residual. Es el utilizado en el caso de no encontrar los suficientes inmuebles para la comparación. En este caso se calcula el valor del inmueble en el momento en el que era nuevo y se restan en gastos los desperfectos y el uso para llegar  al estado en el que se encuentre en ese momento.
  • Método de capitalización. Esta forma es utilizada normalmente para la valoración de grandes negocios. Se actualiza a la fecha en la que se quiere realizar la tasación el valor que tenía anteriormente, a través de fórmulas económicas y matemáticas.
  • Método del coste. Cuando se utiliza este método es necesario utilizar otro complementario. Se trata de calcular el coste que tendría reponer o reemplazar el inmueble.

Para poder realizar la tasación los expertos se deben trasladar al lugar donde se encuentra la vivienda para cerciorarse de que todos los datos de que dispone son correctos, incluido su conservación y el uso que se le da al mismo.

Factores que se tienen en cuenta a la hora de realizar una tasación.

  • Las tasaciones pueden ser muy subjetivas, por eso los expertos se fijan en algunos aspectos comunes para que dicha valoración sea lo más ajustable a la realidad. Entre los factores que se utilizan en la tasación se puede destacar:
  • Las ventas recientes en los inmuebles de la zona. Realmente este es el factor clave, los demás sirven para maquillar el valor de tasación del inmueble.
  • La superficie del inmueble y su distribución.
  • La antigüedad de la vivienda. A más años, menos valor, salvo en los edificios que son catalogados como un lugar de gran valor arquitectónico.
  • La conservación del inmueble y su estado en la actualidad.
  • Los materiales que se han utilizado para su construcción, tanto los del inmueble como los de la finca.
  • Las instalaciones que presenta el inmueble, en general, si tiene aire acondicionado y/o calefacción.
  • El entorno del inmueble. Si está cercano a zonas comerciales, jardines…
  • La posibilidad de transporte público en la zona donde está el inmueble.

 

Una vez que el experto realiza la tasación y presenta el informe al cliente o al banco, esta tiene una validez de seis meses. En el caso de que la fecha de emisión sea superior a este tiempo habrá que realizar un nuevo estudio ya que no será  aceptado para conseguir la hipoteca.

 

Los precios de las tasación varían mucho sobre en que lugar nos encontremos, por lo que no podemos establecer un baremo válido. Incluso, en un mismo lugar es posible que las distintas sociedades de tasación cobren importes distintos, por lo que se recomienda que antes de contratar uno de estos servicios, asesorarse concienzudamente.